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隨著房地產(chǎn)市場從增量走向存量，監(jiān)管層對存量領(lǐng)域的頂層制度設(shè)計(jì)正在加快

住房租賃市場迎來新利好

住房租賃市場再次迎來政策利好。日前，財(cái)政部、住建部公示首批財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市名單，北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個(gè)城市入圍。

國內(nèi)租賃房源出現(xiàn)向一二線城市集中的趨勢愈發(fā)明顯。有跡象表明，一二線城市是住房消費(fèi)的主體，租房就成了這些人群生活在城市里的首選。

不僅是中央層面，今年以來，一二線城市各級政府陸續(xù)從金融、稅收、土地、監(jiān)管等多方面實(shí)施一系列政策，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

政策再次按下“加速鍵”

由于重購輕租等原因，長期以來，房屋租賃市場受到的關(guān)注度始終不如買賣市場。但在“租購并舉”的住房制度提出以來，這種情況已經(jīng)有所改變，各個(gè)層面有關(guān)租賃市場的政策“紅包”不斷發(fā)放。

據(jù)悉，此次入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的16座城市是根據(jù)《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的通知》進(jìn)行競爭性評審得分得出。此舉既是對有關(guān)城市發(fā)展住房租賃市場的肯定與支持，又將突出示范引領(lǐng)效應(yīng)，探索經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)其他城市發(fā)展住房租賃市場。

而入圍試點(diǎn)的16城中，都是部分人口凈流入、租賃需求缺口大的一二線城市，租售比大多居全國前列，居民購房壓力較大。按照安排，試點(diǎn)城市可以獲得“直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元”的獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于納入租賃試點(diǎn)的城市，租賃市場發(fā)展的財(cái)政資金會(huì)更加到位，這有利于租賃市場的發(fā)展，包括租賃平臺(tái)的建立和完善、租賃用地的供給、租客相關(guān)租賃權(quán)益的保障。財(cái)政支持包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，相關(guān)試點(diǎn)后不排除在此類城市會(huì)推出一系列可供示范和借鑒的租賃住房范本。

今年7月，北京發(fā)布住房租賃合同示范文本，明確租賃期內(nèi)不得單方面提高租金;深圳擬規(guī)定，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，新增商品住房中，自持租賃住房供應(yīng)比例原則上不低于30%;如廣州率先推出的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，一度引發(fā)輿論對租購?fù)瑱?quán)的關(guān)注。此外，南京、武漢、深圳等城市也紛紛出加快租賃市場的相關(guān)政策。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國有百城發(fā)布了鼓勵(lì)租賃相關(guān)的政策，類似政策在2019年繼續(xù)密集發(fā)布，截至目前已累計(jì)超過30次，包括公租房、整頓租賃市場亂象、穩(wěn)定租金、加大租賃房源供應(yīng)等。

隨著房地產(chǎn)市場正在從增量走向存量，監(jiān)管層對存量領(lǐng)域的頂層制度設(shè)計(jì)正在加快?？梢源_認(rèn)的是，作為房屋租賃行業(yè)的基礎(chǔ)性法規(guī)，《住房租賃條例》也即將到來。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長杜鵑此前公開表示，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在起草加強(qiáng)中介市場管理的法律法規(guī)，推動(dòng)《住房租賃條例》的立法，并準(zhǔn)備在今年出臺(tái)。

杜鵑還透露，一項(xiàng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的法律法規(guī)正在由住建部牽頭起草中，也“準(zhǔn)備今年出臺(tái)”。

租賃市場潛力巨大

7月27日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)上，談到租房市場，會(huì)找房CEO李磊表示，租賃市場有萬億元的規(guī)模，雖然不是新房市場十幾萬億元，對于剛出來創(chuàng)業(yè)者而言，市場規(guī)模是可以的，租賃市場蘊(yùn)藏巨大的機(jī)會(huì)。

而在歐美發(fā)達(dá)國家，住房市場早就實(shí)現(xiàn)了租售并舉。需求方面，住房自有率不高，大多為60%~70%，居民租房意識(shí)較強(qiáng);供給方面，國外租金回報(bào)率普遍在2.5%到5%之間。因此，與發(fā)達(dá)國家相比，我國的租房率和租金回報(bào)率還有很大提升空間，意味著租賃市場有著極大潛力。

相關(guān)調(diào)查也顯示，在居住方面，越來越多的年輕人的心態(tài)正在發(fā)生變化。隨著租房市場的健康發(fā)展和居住觀念的變化，年輕人對買房的執(zhí)念也在松動(dòng)。調(diào)研顯示，租房生活的白領(lǐng)人群占比最高，為45.1%，其中在北上廣深等買房壓力大的一線城市，這個(gè)群體更龐大，北京租房生活的白領(lǐng)占比58.6%;上海為57.3%;深圳則高達(dá)68.8%。

業(yè)內(nèi)人士指出，消費(fèi)升級的背景下，年輕人越來越注重居住品質(zhì)，政策也鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)范化的住宅租賃市場，這使得規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營的品牌“長租公寓”日益受到青睞，如同鯰魚一般，攪動(dòng)了整個(gè)住宅租賃市場。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超6成的畢業(yè)生在租房方式上期望選擇整租，追求個(gè)人私密空間和居住品質(zhì)。

數(shù)據(jù)顯示，在2019年，全國20個(gè)重點(diǎn)城市上半年租金均價(jià)累計(jì)上漲1.67%。其中累計(jì)上漲城市15個(gè)，累計(jì)下跌城市5個(gè)。上半年租金均價(jià)一線城市半年累計(jì)上漲3.41%，重點(diǎn)二線城市半年累計(jì)上漲0.67%。

熱點(diǎn)城市住房租金居高不下，租戶的房租收入比過高，資金壓力過重。而推動(dòng)租金上漲，除了有季節(jié)性租賃小高峰因素外，根源仍然是人口流入導(dǎo)致租房需求增加。

特別是近年來一些省會(huì)城市對于人才競爭十分激烈，新一線城市與北上廣深的人才爭奪戰(zhàn)正式打響。各城市為吸引人才、留住人才，紛紛放開落戶門檻，出臺(tái)各種吸引人才的措施，目前包括很多新一線城市的落戶門檻屢創(chuàng)新低，甚至接近于“零門檻”。

武漢“5年留住百萬大學(xué)生”、長沙“人才新政22條”、成都“蓉漂計(jì)劃”、濟(jì)南人才新政30條……雖然一線城市仍舊是眾多職場新人的第一選擇，但新一線城市的競爭力也在不斷提升。除去一線城市，武漢、天津、西安、南京、杭州、成都、重慶等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，人口吸引力都在不斷增強(qiáng)，這也刺激租房需求不斷上漲的同時(shí)，也預(yù)示著租賃市場的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

伴隨年輕一族對于租住生活質(zhì)量的需求爆發(fā)，近年來以自如為代表的長租平臺(tái)以省心、品質(zhì)成為租賃市場中的重要力量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個(gè)，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。

監(jiān)管和盈利難等問題待破解

事實(shí)上，住房租賃一直是房地產(chǎn)市場的“短板”。 發(fā)展至今，參與住房租賃市場的主體日漸增加，除了自然人房東外，還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)、公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)、租賃市場平臺(tái)企業(yè)以及提供融資和其他配套服務(wù)的主體等。

從目前市場發(fā)展現(xiàn)狀看，盡管一些規(guī)?；钠髽I(yè)在快速成長，有些企業(yè)運(yùn)營管理的房源數(shù)量甚至已經(jīng)達(dá)到幾十萬套(間)，但是專業(yè)化的效應(yīng)還不強(qiáng)。

拿租賃市場曾經(jīng)的熱門項(xiàng)目長租公寓為例，一段時(shí)間內(nèi)，由于裝修的時(shí)尚性，居住的安全性，長租公寓受到不少年輕上班族的青睞，不少投資者一哄而上，紛紛投資長租公寓，品牌長租公寓的經(jīng)營一時(shí)之間也是如火如荼。

然而，企業(yè)盲目進(jìn)入和規(guī)模擴(kuò)張所帶來的問題逐漸爆發(fā)，房屋高空置率、甲醛超標(biāo)、租金貸等。由此，監(jiān)管層面也在逐漸引導(dǎo)租房市場規(guī)范化運(yùn)行，以應(yīng)對租賃市場不斷擴(kuò)大的趨勢。僅在今年7月，就有北京、深圳、廣州等城市先后發(fā)布文件或指令，加大對住房租賃市場的整治力度。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，嚴(yán)禁隔斷等監(jiān)管舉措并不會(huì)激化租房市場的供求矛盾。因?yàn)樵诖罅Πl(fā)展租賃市場背景下，高中低端租賃住房都有供應(yīng)，不一定非得通過打隔斷來滿足租戶的需求，打隔斷也不利于居住安全和提升居住體驗(yàn)。而且今年畢業(yè)季房租沒有明顯上漲，說明租房市場供求矛盾在不斷緩和。

趙秀池指出，租房市場目前的痛點(diǎn)是假房源、黑中介等問題，相應(yīng)的監(jiān)管重點(diǎn)應(yīng)該是對中介公司和經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管。從長遠(yuǎn)來看，要建立經(jīng)紀(jì)行業(yè)信用體系以及全社會(huì)統(tǒng)一的信用體系，讓守信者走遍天下，失信者寸步難行。

而在監(jiān)管層面的要求下，進(jìn)入租賃市場的企業(yè)層面也在發(fā)生細(xì)微的變化，部分涉足長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)在嘗試新的發(fā)展方向。

業(yè)內(nèi)人士指出，發(fā)展租賃市場，存量房源的整合有賴于各類市場主體積極參與長租公寓的運(yùn)營。但盈利難問題仍是困擾各類長租公寓運(yùn)營商的首要問題。長租公寓投資周期長、成本高、盈利難的固有屬性，使得輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)等不同運(yùn)營模式都面臨著盈利模式的再優(yōu)化。(徐瀟)