民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，你準(zhǔn)備好了嗎
發(fā)布時間：2023-04-22 05:48:17
文章來源：經(jīng)濟(jì)觀察報
張雅楠/文4月19日，國家發(fā)改委召開月度新聞發(fā)布會，新聞發(fā)言人孟瑋在回應(yīng)如何促進(jìn)民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)
(資料圖)
張雅楠/文4月19日，國家發(fā)改委召開月度新聞發(fā)布會，新聞發(fā)言人孟瑋在回應(yīng)如何促進(jìn)民間資本參與重大項(xiàng)目建設(shè)的問題時表示，支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），提升投資積極性。
這是官方對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs又一次明確的擴(kuò)圍表態(tài)。
過去三年，REITs的底層資產(chǎn)試點(diǎn)范圍的閘門一次一次打開，從基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)圍到保障性租賃住房，又?jǐn)U向百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，諸多受重資產(chǎn)沉淀所累的行業(yè)為之振奮，申報、發(fā)行、配售踴躍。業(yè)內(nèi)預(yù)測，今年市政設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、旅游、農(nóng)田水利、商業(yè)地產(chǎn)等REITs新門類可能進(jìn)入申報，中國REITs規(guī)模不斷壯大。
上述擴(kuò)圍歷程，主要從資產(chǎn)類別角度展開，而這一次，發(fā)改委表態(tài)支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，釋放了不同于以往的信號——從資產(chǎn)的原始權(quán)益人角度支持REITs發(fā)展壯大。
REITs試點(diǎn)初期，如第一批和第二批上市資產(chǎn)，在底層資產(chǎn)受理時，就有律師、財(cái)務(wù)評估團(tuán)隊(duì)進(jìn)行篩選，審核過程要先上報省發(fā)改委、國家發(fā)改委，然后推薦給證監(jiān)會。能夠脫穎而出成功發(fā)行的項(xiàng)目，可以說是優(yōu)中選優(yōu)?；A(chǔ)設(shè)施的初期定位疊加國家對REITs試點(diǎn)的重視等，都使得初期上市的REITs，其底層資產(chǎn)主要來自于國央企。未來，如果有更多符合條件的民間投資項(xiàng)目進(jìn)入REITs賽道，REITs的市場化水平也會越來越高。
這不僅會提高民間投資的積極性，也有利于提高民間投資的效率。
在積極性方面，REITs最重要的功能是提供資產(chǎn)退出通道，這是重資產(chǎn)投資一個非常大的堵點(diǎn)，打通了這個堵點(diǎn)，也就打通了資本投資正向循環(huán)的可能性。
在投資效率方面，如果要符合發(fā)行REITs的條件，必然對投資回報率有要求，這也就要求項(xiàng)目在投資、運(yùn)營過程中，遵循市場規(guī)律，對投資效率負(fù)責(zé)。
以往我們在市場中看到過太多拍腦袋做出的投資決定。例如，鼎盛時期的樂視，豪擲30億元拿下北京三里屯工三項(xiàng)目，由于缺乏商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，僅僅一年時間，這個項(xiàng)目的品牌組合、客流量、商業(yè)調(diào)性全線墜落，但此時陷入危局的樂視卻開出了40億元的報價希望脫手。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，拋開租金談資產(chǎn)價格的都是耍流氓，樂視的一系列操作著實(shí)讓人大跌眼鏡。最終的結(jié)果是，這個項(xiàng)目被中植系以16.45億元拍下，近15億元的損失，就是樂視不尊重資產(chǎn)投資和運(yùn)營規(guī)律付出的代價。
所以，當(dāng)發(fā)改委釋放出支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs的積極信號時，除了給市場以信心，其實(shí)還對民間投資項(xiàng)目提出了一個嶄新和嚴(yán)峻的問題：怎樣才能打造出符合條件的項(xiàng)目。這是貫穿資產(chǎn)投資、建設(shè)、運(yùn)營的全周期命題，它由非常專業(yè)、精細(xì)（甚至到瑣碎）的管理日常組成，很難走捷徑，且需要對結(jié)果負(fù)責(zé)。這個問題因?yàn)镽EITs的出現(xiàn)越來越迫切地?cái)[在資產(chǎn)的投資者、管理人面前。
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