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7月8日，北京市住建委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個(gè)合同示范文本。據(jù)介紹，這三份合同從昨天發(fā)布起就正式實(shí)施。未來(lái)無(wú)論是自行成交的，還是通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的，都可使用《北京市住房租賃合同》示范文本。文本中也明確，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，房東不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。

可整租或分租 禁止群租

11年前，北京市住建和工商部門(mén)發(fā)布過(guò)涉及租房租賃的三個(gè)合同示范文本，主要是《北京市房屋租賃合同》(自行成交版)、《北京市房屋租賃合同》(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版)、《北京市房屋租賃合同》(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交版)。

這次雖然也發(fā)布了三個(gè)合同文本，但內(nèi)容和用處都發(fā)生較大變化，有了更加明確的適用區(qū)分。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，2008年版的房屋租賃合同示范文本只是根據(jù)租賃的不同成交方式做了區(qū)分，此次發(fā)布的三個(gè)合同示范文本是分別針對(duì)住房租賃和房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)制定的。無(wú)論是通過(guò)自行成交的，或是通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的，住房租賃合同均可統(tǒng)一使用《北京市住房租賃合同》示范文本。

而《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本則適用于北京市依法可以出租房屋的租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。簡(jiǎn)而言之，這是在房東或租戶與房產(chǎn)中介簽約時(shí)用到的。

這位負(fù)責(zé)人也介紹，合同文本中也增加了禁止違法群租的相關(guān)要求。記者注意到，《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本均在說(shuō)明中強(qiáng)調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人等有關(guān)禁止違法群租的文件規(guī)定內(nèi)容。

“合同中也通過(guò)設(shè)立房屋整租、分租有關(guān)事項(xiàng)條款，明確禁止違法群租。”他說(shuō)，《北京市住房租賃合同》示范文本中專(zhuān)設(shè)“房屋租賃形式”相關(guān)條款，約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時(shí)的分租房間居住面積;《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本“委托出租要求”中也明確約定最多居住人數(shù)。

房屋交還3日內(nèi)返還押金

在“租購(gòu)并舉”的大背景下，這版合同文本也有很多條款是保護(hù)租戶合法權(quán)益的，尤其是在“錢(qián)”的問(wèn)題上。

比如在租金方面，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，房東不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。合同提前解除的，房東應(yīng)在合同解除后約定時(shí)間內(nèi)退還已收但尚未發(fā)生的租金。

押金方面，合同文本也明確：押金除用于抵扣租戶應(yīng)交而未交的租金、費(fèi)用以及租戶應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金、賠償金外，剩余部分應(yīng)在自房屋交還之日起3個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)返還租戶。

如果出租屋內(nèi)的設(shè)施壞了，該誰(shuí)來(lái)修?記者注意到，對(duì)于該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等非租戶原因而導(dǎo)致的損毀，租戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房東修復(fù)。房東應(yīng)當(dāng)在接到租戶通知后約定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，租戶可代為維修，費(fèi)用由房東承擔(dān)。但如果租戶保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備發(fā)生損毀，租戶應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修、更換或承擔(dān)賠償責(zé)任。

租賃期滿或合同解除后，房東有權(quán)收回房屋，租戶應(yīng)當(dāng)按照正常使用后的狀態(tài)交還房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備。租賃期滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，也應(yīng)當(dāng)至少提前30日書(shū)面通知租戶;繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)。

裝修不達(dá)標(biāo) 租戶可解約

去年備受關(guān)注的自如等長(zhǎng)租公寓甲醛超標(biāo)一事，也在合同中有了回應(yīng)。合同文本顯示，房東要保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備符合建筑、消防、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的安全條件，不改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)且滿足基本使用功能，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不危及人身安全。

租戶和房東在什么情況下可以解除合同?除了雙方協(xié)商一致解除外，如果因一方當(dāng)事人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況的，另一方當(dāng)事人也有權(quán)解除合同。

此外，如果房東遲延交付房屋、房東無(wú)權(quán)出租房屋或出租房屋違反國(guó)家和北京市相關(guān)法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的、房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或合同約定致使租戶無(wú)法正常使用的或危及租戶安全和健康的，租戶都可單方解除合同。

如果租戶不按照約定支付租金、欠繳各類(lèi)費(fèi)用、擅自將房屋轉(zhuǎn)租的、擅自改變房屋用途的、實(shí)際居住人數(shù)多于本合同約定人數(shù)的，房東也有權(quán)單方解除本合同，收回房屋。

對(duì)于解約的違約金方面，文本則明確除合同約定情形外，租賃期內(nèi)房東需提前收回房屋的，或租戶需提前退租的，應(yīng)至少在提前約定的時(shí)間內(nèi)書(shū)面通知對(duì)方，按月租金的約定比例向?qū)Ψ街Ц哆`約金。房東還應(yīng)退還租戶已交納且未發(fā)生的租金及費(fèi)用。房東未按約定時(shí)間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，也會(huì)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。(記者 曹政)