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國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，惠州7月商品住宅銷售價格回落，新房環(huán)比持平，二手房環(huán)比下跌0.2%。

樓市價格的下行及時反映在動態(tài)市場交易。據(jù)惠州官方數(shù)據(jù)監(jiān)測機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的7月市場交易數(shù)據(jù)，單月交易新房91.65萬平方米，自2月(春節(jié)假期)后首次跌破100萬平方米，環(huán)比下跌近兩成。

9日凌晨，惠州市正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新政施行，市場房地價聯(lián)動、價格備案、預(yù)售等各環(huán)節(jié)全面收緊。市場將走向何方，記者帶您一探究竟。

單月銷售新房面積91.65萬平方米

8月9日0時，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局、市市場監(jiān)督管理局等6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，惠州樓市新政出臺。從房地價聯(lián)動、商品房預(yù)售、價格備案，以及房企拿地和市場秩序規(guī)范等8個方面施策進(jìn)一步完善市場調(diào)控長效機(jī)制。

事實上，還沒等調(diào)控新政發(fā)威，惠州樓市變化已然出現(xiàn)。

據(jù)惠州市官方數(shù)據(jù)發(fā)布平臺惠民之家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，惠州市(四區(qū)三縣)2021年7月新建商品住宅成交房源8502套，環(huán)比6月10440套交易量下跌18.6%;交易房源面積91.65萬平方米，相較6月114.5萬平方米滑落17.8%。

聚焦到各縣區(qū)市場的交易表現(xiàn)，全市僅有惠陽區(qū)保持0.4%的增幅，其余縣區(qū)全線下跌。其中，大亞灣跌幅最為明顯，單月交易量從1750套降至969套，跌幅44.6%;惠城次之，由2888套交易跌落至2089套，環(huán)比跌幅27.7%，其余縣區(qū)則保持在2.4%—19.5%不等的跌幅。

再看市場的供應(yīng)表現(xiàn)，7月市場繼續(xù)保持著破萬套的高位水平，在6月13332套新房供應(yīng)刷新年內(nèi)次高值后，開發(fā)企業(yè)合力在7月繼續(xù)供應(yīng)11733套的新房住宅。其中，惠城供應(yīng)3933套新房最為突出，占全市總供應(yīng)量近四成規(guī)模，共計18個樓盤推售新品，金山新城馬安組團(tuán)再次成為核心供應(yīng)點(diǎn)，達(dá)到1266套。

“疫情反復(fù)、信貸環(huán)境緊收，惠州樓市從年初以來一直都走得不是很順利。”世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁介紹，長期以來，惠州樓市都存在著很明顯的不均衡發(fā)展，不同縣區(qū)、不同片區(qū)，甚至不同樓盤項目都會有著很大的差異，疫情壓力下的市場這一點(diǎn)被進(jìn)一步放大，購房客戶出手置業(yè)選擇變得更加慎重。

周玉仁繼續(xù)介紹，自今年初以來，惠州的信貸環(huán)境持續(xù)被收緊，客戶購房信貸成本高啟，且放貸周期較長。他介紹，這種局面從年中之后更進(jìn)一步，很大程度上影響著市場的正常交易預(yù)期和購房需求。

??市場價格

市場折扣成為“標(biāo)配”議價空間拉大

“看了一年多的房子，現(xiàn)在是真的相信惠州不缺房了。”近期在金山新城馬安片區(qū)樓盤走了個遍的市民李芳(化名)介紹，當(dāng)時看過房的幾個樓盤銷售每天都會打電話詢問意向，跟進(jìn)客戶的購房計劃。李芳表示自己準(zhǔn)備再等等看，優(yōu)惠力度應(yīng)該會更大一些。“幸虧自己在搶房的市場里沒搶到，讓我遇到了現(xiàn)在這市場。”

銷售市場的此類狀況在動態(tài)的交易環(huán)節(jié)更加明顯。在惠博沿江路某項目做銷售的小徐就直言，其實自疫情發(fā)生以來市場就沒有完全恢復(fù)過，市場熱的只是幾個特定的城市板塊和片區(qū)，城郊只能通過價差吸引少量的分流客群。

“在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，客戶數(shù)量本來就有限，部分核心片區(qū)的優(yōu)惠力度也在拉大。”該銷售人員稱。

市場的狀況及時反映在動態(tài)的價格表現(xiàn)上，樓盤項目議價空間拉大，折扣優(yōu)惠幅度明顯。例如，在7月下旬被各中介渠道瘋轉(zhuǎn)推售的某樓盤部分項目特價房源，開發(fā)企業(yè)為快速實現(xiàn)銷售，在特價房源最低折扣至九折同時按20%支付“渠道傭金”。盡管交易并未突破“不得低于備案價格10%銷售”要求，但企業(yè)為達(dá)成交易實際已承擔(dān)了30%備案價利潤值。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在惠陽、大亞灣，多個項目推出九折、92折，以及5000元抵5萬再送萬元家電基金等優(yōu)惠措施;在惠城郊區(qū)，水口某項目20套特價單位，折扣低至94折，小金口某項目售價低至9字頭，首付低至5萬起;在仲愷、博羅等地，樓盤銷售折扣已成標(biāo)配，低至94折且可選房源多情況時有出現(xiàn)。

市場供需環(huán)境改變，增大銷售議價空間已成企業(yè)“標(biāo)配”，這也直接帶來了惠州房價的持續(xù)回落。

據(jù)國家統(tǒng)計局于8月16日最新發(fā)布的2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)，惠州7月新房銷售價格環(huán)比持平，漲幅停滯。在二手房交易環(huán)節(jié)則是不增反降，環(huán)比下浮0.2%，房價出現(xiàn)了罕見的下跌行情。

“市場供需環(huán)境的變化必然成為影響市場價格的準(zhǔn)繩。信貸環(huán)境緊收、疫情壓力反復(fù)，購房客戶的減少意味著樓盤項目間的競爭加大，企業(yè)降價走量也是情理之中。”惠州樓市資深評論人余鶴皋介紹，在頭部房企扎堆進(jìn)駐后，市場基本都是秉承“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)準(zhǔn)則，快建快銷，快速走量對于企業(yè)的意義遠(yuǎn)大于“死摳”單個項目的利潤率。

??后市發(fā)展

調(diào)控新政引市場理性回歸

關(guān)注7月樓市的量價表現(xiàn)，結(jié)合8月9日惠州出臺調(diào)控新政時間節(jié)點(diǎn)可見，新政尚未出臺的市場量價齊落，隨著新政施行，市場將走向何方?惠民之家監(jiān)測的最新一周(8月9日至15日)動態(tài)市場銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)給出了一定的答案。

數(shù)據(jù)顯示，在新政實施的首周，惠州市(四區(qū)三縣)新建商品住宅網(wǎng)簽1709套/18.05萬平方米，較7月市場周均交易規(guī)模繼續(xù)下浮兩成左右。在供應(yīng)環(huán)節(jié)，全市僅有惠城萬科中交金楓花園1個樓盤推新，供應(yīng)住宅房源104套，與7月周均2500套的推手量相比基本停滯。

“從最新的市場表現(xiàn)來看，市場無論是供應(yīng)端、還是需求端，觀望情緒都在增強(qiáng)。”天策行地產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人李建鋒分析稱，調(diào)控對惠州的影響實際上并非惠州新政出臺才開始，從住建部約談到東莞新政出臺，惠州的市場供需就已有應(yīng)對，紛紛壓縮了產(chǎn)品推新，購房市民也一定程度上放緩了購房選擇。

從樓市調(diào)控新政內(nèi)容可以看到，隨著新政的實施，惠州樓市將逐步建立起房價地價聯(lián)動機(jī)制確保“穩(wěn)地價”，銷售環(huán)節(jié)進(jìn)一步加強(qiáng)住房預(yù)售和價格備案管理，樓盤取得預(yù)售許可證10日內(nèi)一次性公開全部房源，半年內(nèi)成交折扣低于95折樓盤新批次房源調(diào)降。同時嚴(yán)格3年限售機(jī)制，重點(diǎn)片區(qū)(惠陽、大亞灣)實施限購，禁止向已在片區(qū)擁有住房的非本市戶籍居民銷售新房。

新政落錘，市場將如何發(fā)展?李建鋒綜合調(diào)控措施的具體內(nèi)容后認(rèn)為，此次調(diào)控對于市場信心將帶來明顯影響。“政策出臺要比這個‘錘子’一直不落下來肯定要好，而且從新政施策內(nèi)容來講，施策仍然是較為溫和的。”他介紹，盡管補(bǔ)齊了“限購”舉措，但惠州的限購措施有著一定的特殊性，更加注重執(zhí)行層面的落實，對于投機(jī)炒房和熱錢涌入的打擊。

“后續(xù)市場需要一個接受周期和預(yù)期穩(wěn)定周期，新政并不會太過于影響市場的供需表現(xiàn)，一個月左右就會恢復(fù)平穩(wěn)。”李建鋒直言，相較于當(dāng)前所面臨的信貸環(huán)境，調(diào)控新政對于正常市場的影響幾乎可以不計。

余鶴皋對此表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，惠州新政的著力點(diǎn)在于堵漏，在針對投機(jī)炒房的購房者，在于針對豪賭市場的開發(fā)商的約束和規(guī)范，著力點(diǎn)在于長效市場的穩(wěn)定。在實施層面嚴(yán)查購房資金和購地資金，拒絕熱錢涌入擾亂市場;在銷售規(guī)范環(huán)節(jié)，確定了低于備案價銷售操作措施，擠掉企業(yè)不合理的市場預(yù)期，引導(dǎo)定價機(jī)制更加精準(zhǔn)，確保市場的平穩(wěn)有序運(yùn)行。

“在這樣的市場環(huán)境下出臺這樣的新政對于行業(yè)發(fā)展有著重要的意義，既確保了針對市場不穩(wěn)定要素有足夠的措施‘矯正’，也保留了市場最需要的發(fā)展活力。”余鶴皋直言，調(diào)控新政將引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)一步回歸理性，健康有序發(fā)展。