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往年淡季的8月樓市，今年并不平靜。數(shù)個(gè)樓盤(pán)傳來(lái)降價(jià)消息，為“金九銀十”傳統(tǒng)旺季前的廣州樓市帶來(lái)新的關(guān)注點(diǎn)。

廣州樓盤(pán)降價(jià)是不是普遍現(xiàn)象?降價(jià)背后的原因是什么?據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前有明確降價(jià)消息的樓盤(pán)，主要分布在番禺、白云、荔灣和增城4個(gè)區(qū)、9個(gè)樓盤(pán)，降價(jià)區(qū)間從單價(jià)直降數(shù)百元至數(shù)千元，降價(jià)原因也各有不同，其中，以“特定樓層和特定戶(hù)型”的“特價(jià)單位”為主。從8月廣州一手樓市的整體情況來(lái)看，樓盤(pán)降價(jià)并非普遍現(xiàn)象，價(jià)格未出現(xiàn)全面下調(diào)。

最高降價(jià)8000元/平方米

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在出現(xiàn)降價(jià)的4區(qū)9盤(pán)中，降價(jià)幅度最大的是番禺區(qū)的祈福繽紛匯，現(xiàn)價(jià)3.4萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米，而此前樓盤(pán)售價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米，降價(jià)幅度高達(dá)8000元/平方米。對(duì)此，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，降價(jià)主要原因是“原定價(jià)與地段價(jià)值不符，降價(jià)屬于合理情況，回歸理性”。

白云和荔灣降價(jià)幅度較大的盤(pán)包括：建發(fā)央璽和北大資源博雅1898，降價(jià)在4000-5000元/平方米的區(qū)間，降價(jià)多是由于板塊熱度原因，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)優(yōu)惠。此外，白云的綠地柏玥晶舍也降價(jià)2000-3000元/平方米，但針對(duì)的是“特定樓層戶(hù)型”。

此外，降價(jià)樓盤(pán)大多是推出“特價(jià)單位”吸引客流，降價(jià)區(qū)間在500元-1500元/平方米為主;也有開(kāi)發(fā)商為了吸納大戶(hù)型和改善置業(yè)的購(gòu)房者，采取贈(zèng)送車(chē)位策略去貨，屬于定價(jià)不變的“暗降”。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，目前廣州市場(chǎng)上項(xiàng)目調(diào)價(jià)仍屬于“個(gè)別行為”，而且調(diào)價(jià)主要方式為“特價(jià)房促銷(xiāo)”，即主要針對(duì)“特定樓層、特定戶(hù)型”;單個(gè)項(xiàng)目全面下調(diào)價(jià)格的占比較少，且調(diào)價(jià)的主要原因?yàn)樵缜岸▋r(jià)過(guò)高，目前理性回歸。

從調(diào)價(jià)項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，促銷(xiāo)行為主要集中在距離市中心較遠(yuǎn)、區(qū)位條件一般的樓盤(pán)。從8月網(wǎng)簽情況來(lái)看，這一類(lèi)帶有明顯缺點(diǎn)的項(xiàng)目調(diào)價(jià)并未對(duì)實(shí)際成交帶來(lái)明顯刺激，當(dāng)前環(huán)境下，購(gòu)房者入市判斷更加理性，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整而“一窩蜂”入市。

另一方面，市內(nèi)不少熱門(mén)板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定。如廣鋼貨量充足的項(xiàng)目，整體優(yōu)惠幅度、促銷(xiāo)力度反而比上半年3-5月有所收窄;增城朱村、黃埔知識(shí)城部分臨近地鐵的項(xiàng)目，借21號(hào)線(xiàn)即將貫通至天河的東風(fēng)，價(jià)格強(qiáng)勢(shì)，但仍吸引不少購(gòu)房者入手。

一手成交整體平淡

根據(jù)監(jiān)控顯示，8月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為7292宗，環(huán)比上升3%;總成交面積為76.64萬(wàn)平方米，環(huán)比上升1%。從5月起，廣州一手成交基本維持在7000宗(約75萬(wàn)平方米)關(guān)口，市場(chǎng)交易氣氛相對(duì)平淡。

另一方面，本月全市新批供應(yīng)僅5159宗(55萬(wàn)平方米)，創(chuàng)春節(jié)月(2月)以來(lái)年內(nèi)第二新低，面積環(huán)比下跌16%。主要原因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商在完成半年業(yè)績(jī)沖刺后，6-8月保持靜觀其變的心態(tài)，待“金九銀十”視市場(chǎng)情況再調(diào)節(jié)推貨、定價(jià)策略。

從各區(qū)情況來(lái)看，本月供貨區(qū)域個(gè)數(shù)比上個(gè)月有所增加，7月“零供應(yīng)”的天河、荔灣兩區(qū)本月各有一個(gè)項(xiàng)目推貨。

但一手主力區(qū)南沙、增城、番禺等供應(yīng)環(huán)比“全線(xiàn)下降”，其中“東大倉(cāng)”增城本月僅供應(yīng)11.55萬(wàn)平方米(1117套)，環(huán)比下跌34%，整體供應(yīng)量被南沙超越;除跑量大盤(pán)外，增城下半年以來(lái)全新盤(pán)開(kāi)盤(pán)推貨力度偏弱。

雖然近年增城商住地供應(yīng)明顯增加，但通勤、配套條件較佳的新項(xiàng)目較少，大多集中在荔城、中新鎮(zhèn)等外圍板塊，在當(dāng)前平淡市場(chǎng)環(huán)境下，即使大批入市亦難以吸引購(gòu)房者關(guān)注，故開(kāi)發(fā)商調(diào)整推盤(pán)策略，延后推貨或以小批量入市的方式試探市場(chǎng)反應(yīng)。

南沙成交環(huán)比增超五成

8月成交較為搶眼的區(qū)域?yàn)槟仙?，該區(qū)成交15.3萬(wàn)平方米(1538宗)，環(huán)比增52%，為8月成交增幅最大的區(qū)域。得益于貨量充足、4號(hào)線(xiàn)通勤優(yōu)勢(shì)、推貨板塊生活配套成熟度較高，越來(lái)越多購(gòu)房者關(guān)注南沙。

成交第一大區(qū)增城本月成交18.85萬(wàn)平方米(1886宗)，環(huán)比增加9%，科慧花園、綠湖國(guó)際城以及譽(yù)山國(guó)際三個(gè)跑量大盤(pán)累計(jì)成交7.4萬(wàn)平方米(801宗)，占區(qū)域39%的成交總面積。除上述三盤(pán)外，增城其他項(xiàng)目月度成交均不過(guò)百宗，與南沙“百花齊放”的情況相比，增城提供給主流剛需上班族人群的選擇空間有待改善。

由于新批供應(yīng)速度放緩，8月全市整體消化周期回落至9.7個(gè)月，整體庫(kù)存為777.57萬(wàn)平方米，環(huán)比跌2%。

從各區(qū)情況來(lái)看，成交大區(qū)南沙消化周期從7月的9.6個(gè)月回落至8.4個(gè)月，該區(qū)大盤(pán)集中、性?xún)r(jià)比高的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越吸引買(mǎi)家置業(yè)，本月表現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況。