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漫畫(huà)/高岳

□ 關(guān)注物業(yè)那點(diǎn)事

□ 本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 張守坤

(資料圖)

□ 本報(bào)記者 韓丹東

生活垃圾經(jīng)常不及時(shí)處理,車(chē)輛亂停亂放,小區(qū)樓頂漏水不解決……甘肅省蘭州市某小區(qū)業(yè)主劉峰自2020年入住該小區(qū)后,便對(duì)物業(yè)心生不滿(mǎn),在他看來(lái),這些都是物業(yè)分內(nèi)之事,可鮮見(jiàn)對(duì)方主動(dòng)作為。為此,他寄希望于業(yè)主委員會(huì),“有了業(yè)委會(huì),物業(yè)存在的各種問(wèn)題有望迎刃而解”。

然而,事情沒(méi)有劉峰想象的那么簡(jiǎn)單。首先是成立業(yè)委會(huì)不容易,小區(qū)有上千住戶(hù),業(yè)主們因?yàn)楣ぷ髅?、怕麻煩、個(gè)人力量小等原因很難形成合意,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)也千方百計(jì)阻撓。其次是好不容易成立了業(yè)委會(huì),可在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中卻出現(xiàn)了個(gè)別業(yè)委會(huì)委員與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等沆瀣一氣侵害業(yè)主權(quán)益等亂象。

“有了業(yè)委會(huì),物業(yè)問(wèn)題也不一定能解決啊!”劉峰無(wú)奈地感慨道。

和劉峰有著同樣感受的業(yè)主不在少數(shù)?！斗ㄖ稳?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),很多業(yè)主備受物業(yè)不作為、亂作為困擾,希望成立業(yè)委會(huì)維護(hù)自身權(quán)益,但實(shí)際情況卻是一些業(yè)委會(huì)在履職和運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中,由于監(jiān)管不足、保障不夠、居民參與度不高等原因,違背成立初衷,與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等主體發(fā)生利益捆綁,無(wú)法形成約束力。

多位受訪專(zhuān)家指出,業(yè)委會(huì)相關(guān)規(guī)章制度亟待完善細(xì)化,各相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督引導(dǎo),充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)促進(jìn)基層自治的積極作用,推動(dòng)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司合力營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境。

業(yè)委會(huì)成立不易

運(yùn)行不規(guī)范頻現(xiàn)

成立業(yè)委會(huì),并不是一件容易的事情。

有網(wǎng)友總結(jié)了一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)阻撓業(yè)委會(huì)成立的招數(shù),比如不提供召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的資金、不提供資料;在業(yè)委會(huì)成立過(guò)程中,盡量安排“自己人”進(jìn)入,成為業(yè)委會(huì)的“代言人”;對(duì)候選人進(jìn)行收買(mǎi)甚至造謠,造成業(yè)主之間互不信任,拖慢整個(gè)流程等。

“一個(gè)小區(qū)內(nèi)部,一般會(huì)存在業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司和居委會(huì)五個(gè)主體,每個(gè)主體都有相應(yīng)的權(quán)利和職責(zé)范圍。成立業(yè)委會(huì)后,物業(yè)等相關(guān)事務(wù)部分要由業(yè)委會(huì)來(lái)管理和監(jiān)督,難免會(huì)對(duì)原有的小區(qū)格局產(chǎn)生影響。因此就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司阻撓業(yè)委會(huì)成立的情況?！比A東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法對(duì)記者分析。

歷經(jīng)艱辛成立的業(yè)委會(huì),是否又能如業(yè)主所期待的那樣,真正為業(yè)主謀福祉呢?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),答案不一定是肯定的。有的業(yè)委會(huì)成立后,成為“一言堂”,不允許業(yè)主發(fā)表不同意見(jiàn);有的業(yè)委會(huì)與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等發(fā)生利益捆綁,違法侵占小區(qū)公共資源。

今年10月,浙江省杭州市某小區(qū)成立了業(yè)委會(huì),業(yè)主尹凱很高興,希望業(yè)委會(huì)能助力解決小區(qū)路面坑洼不平、環(huán)境臟亂差、多處攝像頭故障等問(wèn)題。有一天,他看到小區(qū)公示欄寫(xiě)著業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備向物業(yè)公司借款修復(fù)小區(qū)存在的相關(guān)問(wèn)題,便想著向業(yè)委會(huì)反饋其他物業(yè)問(wèn)題,但仔細(xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)公示中沒(méi)有反饋渠道,于是他就在業(yè)主群里詢(xún)問(wèn)。沒(méi)想到,業(yè)委會(huì)主任認(rèn)為他是來(lái)找麻煩的,隨即將他“踢”出了業(yè)主群。

“我作為業(yè)主,難道連咨詢(xún)、質(zhì)疑的權(quán)利都沒(méi)有嗎?”尹凱對(duì)此感到不解。

“業(yè)委會(huì)的職責(zé)包括與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同、組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用,對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同與專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況,業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主進(jìn)行公示。但在日常生活中,業(yè)主們由于對(duì)法律法規(guī)不熟悉,不知道自己擁有哪些權(quán)利,一些業(yè)委會(huì)委員就會(huì)利用這種信息差為自己謀取利益,趁機(jī)與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商互相勾結(jié),違法侵占資源,損害業(yè)主利益?！鄙虾Ｊ泄ど搪?lián)房地產(chǎn)商會(huì)法律分會(huì)理事郝肖贊對(duì)記者說(shuō)。

規(guī)章制度待完善

監(jiān)督引導(dǎo)勿缺席

在楊勤法看來(lái),業(yè)委會(huì)運(yùn)行中的種種不規(guī)范問(wèn)題,與各種相應(yīng)機(jī)制的缺失不無(wú)關(guān)系。

“首先是業(yè)委會(huì)的法律地位缺失。從物業(yè)管理?xiàng)l例到民法典,對(duì)于業(yè)委會(huì)的法律地位都沒(méi)有明確的規(guī)定。在實(shí)務(wù)中,法院對(duì)業(yè)委會(huì)的法律地位也沒(méi)有一致的認(rèn)識(shí),不同法院的理解不同,作出的判決也不同。雖然物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定,業(yè)委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,但這都是基于道德層面的要求,而非剛性的措施。法律地位和評(píng)價(jià)機(jī)制的缺席,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)難以對(duì)其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！睏钋诜ㄕf(shuō)。

他還提出,盡管相關(guān)法律規(guī)定,業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo),但并沒(méi)有賦予有關(guān)部門(mén)制約業(yè)委會(huì)的實(shí)質(zhì)辦法。即便是房地產(chǎn)行政主管部門(mén),也只能在業(yè)委會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定時(shí),責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。也就是說(shuō),除了業(yè)主大會(huì)外,沒(méi)有其他組織能夠更換或者罷免業(yè)委會(huì)。而且業(yè)委會(huì)內(nèi)部制度缺乏,比如缺乏明確的議事制度,導(dǎo)致不能定期研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題;缺乏召集業(yè)主大會(huì)的責(zé)任制,導(dǎo)致每年一次的業(yè)主大會(huì)難以按時(shí)召開(kāi);缺乏制約機(jī)制,導(dǎo)致部分人員得以操縱和控制業(yè)委會(huì)等。

如何優(yōu)化業(yè)委會(huì),讓其真正有能力推動(dòng)解決物業(yè)問(wèn)題?

多位受訪專(zhuān)家一致認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善業(yè)委會(huì)相關(guān)規(guī)章制度,加強(qiáng)監(jiān)督引導(dǎo),提高居民參與積極性,充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)促進(jìn)基層自治的作用。

楊勤法提出,必須加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的有效監(jiān)督。業(yè)委會(huì)作為基層群眾自治組織,必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo),充分發(fā)揮基層黨組織在業(yè)委會(huì)活動(dòng)中的作用,全面落實(shí)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督管理。具體來(lái)說(shuō),包括在業(yè)委會(huì)成員選舉上嚴(yán)格把關(guān),對(duì)業(yè)委會(huì)重大問(wèn)題的討論介入引導(dǎo),教育業(yè)委會(huì)委員維護(hù)居民利益,對(duì)損害業(yè)主權(quán)益的行為進(jìn)行批評(píng)等。

“各部門(mén)應(yīng)各司其職,業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作,選舉或者更換業(yè)委會(huì)委員,街道辦事處具體指導(dǎo)和組織業(yè)委會(huì)的選舉工作。居民委員會(huì)協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門(mén),強(qiáng)化對(duì)業(yè)委會(huì)的日常監(jiān)管,引導(dǎo)業(yè)委會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,依法作出決定,防止其作出侵害業(yè)主合法權(quán)益的不當(dāng)行為。就業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的制度設(shè)計(jì)來(lái)看,可在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)督委員會(huì),從而監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作,并有權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)罷免不合格的業(yè)委會(huì)委員。另外,可規(guī)定街道辦事處、房地產(chǎn)主管部門(mén)在特定情況下,有提請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)罷免不合格業(yè)委會(huì)委員的權(quán)力?！睏钋诜ㄕf(shuō)。

北京瀛和律師事務(wù)所律師莊宇聰建議,基層政府可定期對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行培訓(xùn),鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)、物業(yè)管理法律顧問(wèn)、物業(yè)管理矛盾糾紛化解等社會(huì)服務(wù),讓業(yè)委會(huì)委員深入了解學(xué)習(xí)法律法規(guī),明確業(yè)委會(huì)權(quán)利和職責(zé),規(guī)范運(yùn)行,增強(qiáng)業(yè)委會(huì)的公信力。

“還應(yīng)明確業(yè)委會(huì)委員的工作津貼。物業(yè)管理?xiàng)l例未明確業(yè)委會(huì)委員的工作津貼,也未明確工作待遇、社會(huì)保險(xiǎn)等,目前僅有部分省、市的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定業(yè)委會(huì)委員的工作津貼可以由業(yè)主大會(huì)決定。建議明確規(guī)定業(yè)委會(huì)委員的工作津貼可以由業(yè)主大會(huì)決定,明確津貼的來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn)?！鼻f宇聰說(shuō)。

積極吸納非業(yè)主

齊心協(xié)力助發(fā)展

實(shí)際上,為了讓業(yè)委會(huì)助力物業(yè)優(yōu)化服務(wù),全國(guó)多個(gè)省市在推廣“紅色物業(yè)”。

2017年,湖北省武漢市在全國(guó)首創(chuàng)“紅色物業(yè)”,以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新,常年提供業(yè)委會(huì)組建及換屆、業(yè)委會(huì)履職、物業(yè)糾紛調(diào)解等服務(wù),通過(guò)助力多方聯(lián)動(dòng)召開(kāi)會(huì)議,促進(jìn)各方有效溝通,幫助化解矛盾、解決問(wèn)題。

湖北省十堰市則探索以小區(qū)鄰里黨支部為核心、業(yè)委會(huì)為主體、物業(yè)公司為依托,鼓勵(lì)引導(dǎo)小區(qū)黨組織委員和業(yè)委會(huì)委員“交叉任職”“雙向進(jìn)入”,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)融入基層治理。

還有地方探索吸納非業(yè)主加入業(yè)委會(huì)的模式。比如福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見(jiàn)》規(guī)定,夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對(duì)房屋享有共有權(quán)利的,在物業(yè)管理中也可確認(rèn)其具有業(yè)主身份。

在楊勤法看來(lái),從權(quán)利義務(wù)角度來(lái)看,實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)使用權(quán)人和所有權(quán)人不是同一人的情形,相應(yīng)的,物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)際承受人與物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際交納人是使用權(quán)人,既然使用權(quán)人履行了相關(guān)義務(wù),那么也理應(yīng)享有相關(guān)權(quán)利。從權(quán)利保障角度來(lái)看,實(shí)際關(guān)心和參與物業(yè)管理事務(wù)的人是房屋的實(shí)際使用人,如果他們沒(méi)有一定的業(yè)主權(quán)利,只能被動(dòng)地接受業(yè)委會(huì)、物業(yè)提供者的管理,這并不利于權(quán)利保障,也不利于物業(yè)生態(tài)的發(fā)展。因此,吸納非業(yè)主加入業(yè)委會(huì)的舉措具有一定的積極意義。

“可以立法明確,通過(guò)委托代理的方式允許業(yè)主將享有的業(yè)主權(quán)利由他人行使。實(shí)際操作中可以規(guī)定為,只要持有業(yè)主簽名的有效書(shū)面委托書(shū)及有效身份證件,就可以享有入選業(yè)委會(huì)委員的資格。這種方式相對(duì)于直接規(guī)定會(huì)稍顯溫和,也可以免去認(rèn)定身份的繁復(fù)手續(xù),更為靈活。”楊勤法說(shuō)。

郝肖贊則建議,相關(guān)規(guī)定可以更加細(xì)化和完善。比如若租戶(hù)可以向業(yè)委會(huì)出具長(zhǎng)期租賃合同(5年以上)并且在小區(qū)居住滿(mǎn)1年的,那么即使沒(méi)有實(shí)際業(yè)主的委托,租戶(hù)也可以參選業(yè)委會(huì)。除了由實(shí)際業(yè)主出具委托書(shū),委托這類(lèi)住戶(hù)代自己參選業(yè)委會(huì)之外,還可以在簽訂租賃合同時(shí),就將這項(xiàng)權(quán)利在合同中進(jìn)行明確約定,避免后續(xù)麻煩。